법으로 확인하는 23년 부동산 (다주택 주택수 제외, 취득세 중과 여부 확인, 취득세 계산, 중과세율 계산 )

부동산 관련하여 포스팅을 하려고 안 하려고 하였지만
지인 중 한 분이 아파트를 하나 더 사려고 하는데 취득세 중과 여부에 대하여 물어봐서 알아봤습니다.
주택수와 취득세 중과 내용을 정라 하기 위하여 한번 포스팅해 봅니다.
구전동화 같은 이야기가 아닌 법제처(23.01.10 지방세법)를 통하여 정보 전달 드립니다.

추후 법규가 바뀔 시 링크를 걸어놨기에 같은 항목을 찾아 확인하면 편합니다.

취득세 -> 지방세 -> 지방세법 or 시행령 or 시행규칙
대체로 법은 주제, 시행령은 세부내용, 시행규칙은 절차로 찾고 있습니다.
 

다주택 주택수 제외, 취득세 중과 여부 확인, 취득세 계산, 중과세율 계산

 

#1 취득세 중과란?

 

1) 취득세

가. 취득세의 정의

지방세법 제6조(정의) [시행 2023.1.1]

“취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.

 

나. 취득세 계산

지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) [시행 2023.1.1]

제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다.

(1) 취득당시가액이 6억 원 이하인 주택: 1천 분의 10
(2) 취득당시가액이 6억 원을 초과하고 9억 원 이하인 주택: 아래 계산식

6억초과 9억 이하 취득세 계산

(3) 취득당시가액이 9억 원을 초과하는 주택: 1천 분의 30

2) 취득세 중과

가. 취득세 중과 정의

지방세법 제13조의 2 (법인의 주택 취득 등 중과)

• 지방세 법 13조부터 조건에 따라 나와있음

특례, 조건에 따라 취득세율을 더 부과하는 것

 

나. 중과 기준 세율

행안부의 보도자료와 같이 23년은 취득세 완화된다고 하였으나 현재는 어떻게 되었을까요?
기사와 법제처를 찾아봅시다.

 

22.12.21 행안부 발표내용(다주택자에 대한 취득세 중과 세율 변경안)

22년 취득세 중과 세율과 행안부 발표안

221221 (14시) 정부 취득세 중과 완화한다!(부동산세제과).pdf

0.27MB

지방세법 제13조의 2 (법인의 주택 취득 등 중과)

참... 말이 어렵네요... 이과로선 참.. 그래도 계산은 잘합니다.

22년 8% -> 23년 6%
22년 12% -> 23년 8%

로 완화되었네요

- 1세대 2 주택(대통령령으로 정하는 일시적 2 주택은 제외한다)에 해당하는 주택 (조정대상지역)
- 1세대 3 주택에 해당하는 주택 (조정대상지역 외)

: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율 (4+2)%=6%


- 1세대 3 주택 이상 (조정대상지역)
- 1세대 4 주택 이상에 해당하는 주택 (조정대상지역 외)

: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 (4+4)%=8%

- 일정가액 (시가표준액 3억 원) 이상의 무상취득 주택 (조정대상지역)
제11조 제1항 제2호에도 불구하고 같은 항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1 주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. (4+4)%=8%

③ 제1항 또는 제2항과 제13조 제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조 제5항에도 불구하고 제1항 각 호의 세율 및 제2항의 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다.

④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의 3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 

#2 주택수 확인

주택수의 적용과, 주택수 적용 제외를 지방세법에서 정리해 왔습니다

1) 주택수의 적용

지방세법 시행령 제28조의 4(주택 수의 판단 범위) [시행 2023. 1. 1.]

• 신탁 주택 : 위탁자에게 가산
• 조합원 입주권 or 주택 분양권 : 소유자에게 가산
• 오피스텔(1억 원 초과의 주거용 만) : 소유자에게 가산

 

① 법 제13조의 2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택,

법 제13조의 3 제2호에 따른 조합원입주권, 같은 조 제3호에 따른 주택분양권 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔의 수를 말한다.

이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

② 제1항을 적용할 때 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다.

③ 제1항을 적용할 때 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 그중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자를 판정한다. 이 경우, 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다.
1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람
2. 나이가 가장 많은 사람

 

2) 주택수 제외 범위

 

지방세법 시행령 제26조의 2 (주택 유상거래 취득 중과세의 예외)

 

• 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억 원 이하인 주택
• 노인복지주택으로 운영하기 위한 주택
• 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택
• 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택
• 사원 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택 (전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택)
• 지정문화재 또는 등록문화재에 해당되는 주택
• 공익사업을 위하여 취득하는 주택
• 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택
• 농어촌주택
• 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택
• 5년이 지나지 않은 상속받은 주택
• 1억 원 이하인 오피스텔

 

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
가. 제28조의 2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택
나. 제28조의 2 제3호ㆍ제5호ㆍ제6호 및 제12호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택
다. 제28조의 2 제4호에 해당하는 주택
라. 제28조의 2 제8호 및 제9호에 해당하는 주택. 다만, 제28조의 2 제9호에 해당하는 주택의 경우에는 그 주택의 취득일부터 3년 이내의 기간으로 한정한다.
마. 제28조의 2 제11호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 제28조 제2항 제2호의 요건을 충족하는 주택

2. 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다.

3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔

4. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말한다)이 1억 원 이하인 오피스텔 [본조신설 2020. 8. 12.]