빌라왕 전세 사기 유형, 수법, 대책, 예방, 깡통전세란? 전세 계약 특약

전세사기 안 당하는 방법 (전세 사기 수법, 대처법, 깡통전세, 무갭투자, 확정일자, 계약서 특약)

전세사기의 수법을 알아보고 수법, 대처하는 방법을 말씀드리겠습니다.
사회초년생과 처음 전세 계약하는 분들은 확인 부탁드립니다.

#1 전세 사기 유형

계약기간이 끝났는데 전세 보증금을 돌려주지 않는 것입니다.

• 대상 : 대부분의 신축빌라 계약 시
• 이유 : 빌라의 경우 시세 확인이 힘들어 임대인의 갭 투자로 인한 깡통전세인 확률이 높음
• 구성인원 : 건축주, 유령 임대인(무 갭 투자자)

#2 깡통전세 정의와 문제점

1) 깡통전세란?

먼저 전세사기에 앞서 보증금을 받기 힘든 경우가 있는데 바로 깡통전세의 경우 보증금을 받기 힘들 수 있습니다.

깡통전세란 대출금과 임대보증금 등 임대인이 갚아야 하는 부채가 집값보다 큰 전세계약을 말합니다.

주택담보대출 + 임대인 부채 > 매매가

즉 전세가가 매매가의 80% 이상 높은 경우 깡통전세일 활률이 높습니다.

2) 깡통전세가 문제 있는 이유

전세가가 매매가의 80% 이상 또는 집값을 훨씬 넘겼을 경우 문제가 됩니다.

대부분 주택으로 투자하는 분들은 갭 투자자가 많은데 집값이 올랐다면 문제가 되지 않지만 집값이 떨어졌을 경우 투자자는 매매가보다 전세가가 높아 보증금의 상환을 미루거나 주지 않을 경우가 많기 때문입니다.

3) 깡통전세의 인원 구성, 방법

건축주가 집값 상승으로 인한 투자자를 모집하는 것에서 시작합니다.

1. 건축주 : 세입자의 전세보증금 확보, 임대인(갭 투자자) 모집
2. 임대인(갭투자자) : 매매가에서 전세보증금 + 모자란 금액 충당하여 주택 구매

세입자가 계약을 잘못한 경우 아래와 같은 절차로 인하여 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생깁니다.

집이 경매로 넘어갈 경우 돈을 돌려받는 순서

임대인이 세금상의 문제가 있을 경우 경매로 넘어가는데 법원에서 집을 매매하고 다음 순서대로 돈을 돌려줍니다.

• 1차 : 세금 (임대인이 미납한 세금)
• 2차 : 근저당 (은행이 집을 담보로 임대인에게 돈을 빌려줬을 경우)
• 3차 : 전세보증금 (세입자에게 전세 시 받은 보증금)

#3 전세 사기 인원, 수법

1) 계획적인 전세 사기 구성인원

• 건축주
• 유령 임대인(무 갭 투자자)
• 중개사 등

2) 계획적인 전세 사기 방법

1. 건축주가 집값보다 훨씬 높은 가격으로 전세가를 제시
2. (ex 매매가 2억, 전셋값 3억)
3. 중개사 등을 통하여 세입자를 구함
4. 유령 임대인을 무 갭 투자자로 앉힘
5. 계약 체결 후 도망

※ 무갭 투자자 구하는 과정 : 신용불량자 및 무직자 등 변재가 힘든 사람들을 부업 사이트를 통하여 구함

#4 전세사기 예방하는 방법

1) 계약 전

• 전세보증가입 (보증기관이 세입자에게 전세보증금을 대신 돌려주는 상품)이 되는 집 찾기
• 주변시세 파악 (국토교통부 실거래가 공개 시스템)

※ 깡통전세, 빚이 많은 전셋집, 역전세의 경우 전세보증 가입 불가능
※ 근저당을 확인 시 대출이 없는 집이 안전하지만 전세가+세금 체납 비용이 매매가를 넘지만 않으면 괜찮다고 판단됩니다.

2) 계약서 작성 시

• 표준계약서로 작성
• 계약 시 특약 작성
• 근저당 확인 (등기부등본 확인)
• 세금 체납 여부 확인

사기를 막기 위한 특약 예시

• 전세보증보험 가입 희망 :
• 계약 후 전세보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 한다.
• 근저당권 설정 방지 (확정일자 수령) :
• 전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 제한물권을 설정하지 않고 등기사항 증명서를 계약 당시 상태와 동일하게 유지한다.
• 근저당권 설정을 제거하고 싶은 경우 :
• 잔금일 전까지 근저당을 말소한다. 이를 이행하지 않을 경우 임대차 계약은 무효 내지 해제하기로 한다.

※ 위의 특약은 예시이며 계약 시 당사자들과 합의하에 진행 바랍니다.

3) 계약 후

• 전입신고 (확정일자 받기)

전입신고를 계약 당일에 한다면 확정일자는 다음날 00시에 받을 수 있습니다. 그리하여 위의 계약 중 특약의 근저당권 설정 방지를 넣으시면 확정일자를 안전하게 받을 수 있습니다.

세입자는 확정일자까지 받는 다면 우선변제권을 획득하여 보증금을 지킬 수 있습니다.

세입자의 행동	발생 권리	효력
이사 + 전입신고	대항력	경매에 넘어가거나 집주인이 바뀌어도 세입자의 권리를 보장받을 수 있습니다.
	우선변제권	보증금이 소액인 사람들에게 일정액을 최우선으로 돌려 줍니다.
이사 + 전입신고 + 확정일자	최우선변제권	집이 경매에 팔렸을때 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 받을수 있습니다.